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地產資管網專訪華夏同邦,揭秘“新商業”的未來打法!
來源:華夏同邦微信公眾號 | 作者:uretail | 發布時間: 2018-02-04 | 949 次瀏覽 | 分享到:
經歷多年粗放式發展后,商業地產從增量時代進入存量時代已是不爭的事實。在“優勝劣汰”的叢林法則之下,很多項目或主動、或被動地進行調整與升級。
存量商業的改造與升級早已司空見慣。事實上,一個商業項目成功與否,與其所處的商圈和項目的硬件條件固然息息相關,但背后運營的商業公司在項目定位、招商、運營、品牌等方面的軟實力同樣不容忽視。

近日,地產資管網對華夏同邦資產管理部董事李志斌進行了一次專訪。本文轉載自地產資管網微信公眾號專訪文章,從媒體的角度解讀華夏同邦,作為一家專業的商業地產資管管理公司,在“創新商業、精營管理”的經營理念下,是如何進行項目操盤,優化商業業態的。


▲ 華夏同邦資產管理部董事李志斌先生


探索創新和商業融合之路


華夏同邦一直專注于定制式全程顧問,聚焦于涵蓋研策、設計優化、招商、營運以及投融資的全程項目管理。

談及華夏同邦所做的“新商業”應該如何定義,李志斌解釋,新商業只是一個宏大的概念,包含不同方面:創意場景氛圍營造、多元化消費體驗、創新服務模式、創新業態或品牌等。歸根到底,“新商業”都是為了新的生活方式服務。

一個創新的商業,需要經歷實地考察及城市研究——以專業的商業眼光定位商業并給出創意實施措施——整體上給予商業創意指導及資源、工程技術支持的過程。

大到整個項目的方向定位、運營模式,小到商業的品牌規劃、空間設計、工程技術處理、運營管理等環節,創意始終貫穿于華夏同邦操盤的每個項目中。在鼓勵創新的同時,要求必須能落地并且呈現在千千萬萬的消費者眼前,給大家帶來獨特的體驗享受,李志斌說到。

以下是李志斌先生操盤經典項目

▲ 上海正大廣場


▲ 華南MALL


▲ 廣州西城都薈

除此之外,專業團隊是決定成功的基礎。核心團隊不僅需要有好的想法,更需要有把想法實現的強大決心及執行力?;耐畹暮誦耐哦釉芄陀諦潞杌夭?、 新世界集團、瑞安房地產等港資開發企業,以及原國內知名商業地產資產管理公司華夏柏欣。

華夏同邦除了擁有策劃、招商團隊外,還擁有出色的商業經營管理團隊。在操盤項目的過程中,團隊會根據項目情況部署專項核心服務團隊開展現場工作,在鄭州D27廣場、武漢硚口中心園、重慶仙桃數據谷、杭州瓜瀝小鎮等項目,也是如此踐行的。

目前,華夏同邦采取“全國布局、區域聚焦”戰略,在北京、上海、深圳等一線城市之外,也在西南重鎮重慶建立分公司。重慶天地、重慶時代天街、重慶北城天街等典型項目,均是華夏同邦核心團隊成員參與的重點項目。



▲ 華夏同邦全國布局,區域聚焦


什么樣的商業應該進行調整


存量地產時代,什么樣的商業應該進行調整?李志斌從三個角度進行了分析。

一、從商業項目本身角度

1、人口始終缺乏有效支撐;
2、商場規劃理念陳舊,沒有合理空間;
3、配套設施嚴重不足。

二、從開發商角度
1、商業項目不符合市場發展需求,消費客戶較少;
2、消耗成本已經超過商業收入。

三、從消費者角度
商業環境及產品不符合現代人對購物的要求。

以下是華夏同邦成功案例

▲ 都市商旅文


▲ 城市綜合體


▲ 都市商產城

李志斌強調,這幾個角度相輔相成,最終的核心在于商業本身的吸引力及人氣。無論是主動調整還是被動調整,商業項目如果想保持良性發展,應該在發展過程中不停找出自身不足,并作出合理規劃,有節奏地進行調整。


一個優質商業應有的布局要素


商業項目主要分為開業前和開業后兩大階段,兩個階段的工作側重點各有不同。其實,運營人員在整個商業鏈條中都承擔著舉足輕重的角色。


▲ 核心業務—全程顧問

開業前:需要參與市場調研分析,前期規劃,商業配套(如:VI導視系統、室外夜景、室內燈光、音響、音樂、景觀設計、停車位配比等),商業動線設計,鋪位劃分,業態分布、商品組合等各種方案的制定。

開業后:營運公司全年計劃,全年活動營銷計劃,日常管理如何規范。


核心業務—全程項目管理

在招商方面,需導入與市場定位相符的優質商家,針對不同的商家采用不同的招商政策,并考慮用主力業態帶動整個商業板塊的氛圍。

在運營方面,商業項目從開發到開業的過程叫商業運營,而開業后,實現管理則稱營運管理。隨著商業地產逐步規范化和系統化,越來越多的開發商意識到商業運營的重要性。值得注意的是,開發商經常把營運管理與物業管理相混淆。

多年的商業地產行業總結與實踐,李志斌逐漸總結出經驗,對商業項目而言,招商和運營是相輔相成的關系,都很重要。好的運營可以使項目價值最大化,提升租金收益,為業主帶來最直接利益。在剔除發展落后品牌的同時,引入新的血液,這也有益于項目的二次招商。

商業地產的核心與靈魂還是商業運營。李志斌介紹,從工程建設階段到設備設施物業接管階段,從租戶開業管理到全面開業階段,及開業后的日常運營等,華夏同邦都擁有豐富的經營及系統化管理措施,“精營”每一個項目。

品牌資源是決定商業能否落地的重要因素,也是開發商選擇合作商業地產公司實力的考量因素。值得一提的是,招商代理品牌資源是華夏同邦的核心資源之一,并且,華夏同邦還為客戶提供定制式獨有品牌的服務。從與開發商達成初步定位方向時,華夏同邦就會聯系品牌商前來考察項目并確定入駐意向,并持續保持跟進。如此,不僅可以加快項目進度,還可對市場進行初步摸底,及時調整。


商業地產的改造過程

商業地產的改造周期通常根據項目的面積及改造力度而定,改造需步步為營,有序進行。

項目前期定位
1、與開發商溝通項目痛點及改造目標。
2、前期定位,定位需通過市場調研(競爭市場存量、項目狀況、消費趨勢、消費習慣等)及消費者訪問,綜合各個維度數據基礎上給予準確定位。
3、根據定位規劃各個區域主題、業態、品牌、環境設計等。
4、改造項目需呈現改造前及改造后的品牌、環境設計、收益等維度對比,作好預算及改造計劃。
5、所有環節需與開發商達成統一意見后,成立項目組,按照工作時間倒排計劃表有序進行。

平衡利益關系
在操盤項目的過程中,與開發商、政府的配合必不可少,如何平衡處理尤為關鍵。在李志斌看來,商業項目定位要權衡四方利益的關系,即政府、開發商、商戶、消費者。

政府城市規劃是對一定時期內城市性質、發展目標、發展規模、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署和實施措施。商業項目首先應該根據政府規劃、地塊條件有針對性地進行前期規劃。

而在整個改造過程中,開發商、商戶及消費者的利益相輔相成,開發商靠收商戶租金收益,商戶靠消費者前來消費收益,滿足消費者需求是商業項目的決定因素。

商業地產之愿景
商業地產的未來是什么?

李志斌直言:未來,家庭親子、 運動休閑、科技娛樂等業態將獲得消費者青睞,引領消費市場潮流。

商業項目就像一班列車,消費者猶如沿途的站點,有的列車停站后能繼續載客前行,有的卻因無法滿足需求而永遠停運,二者的區別在于是否能高瞻遠矚。

好的商業不是隨意的品牌堆砌,也不是一味的形式化創新。商業地產應該從城市基礎分析、消費者的生活方式喜好等方面具體分析,結合發展規律及創新,全面塑造每一個項目的特性,從而彰顯屬于不同城市的商業靈魂?!鈧頸?

*本文轉載自地產資管網微信公眾號
*部分圖片來源于網絡